NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2026 / ÅRGANG 88 PRISANTYDNINGEN ER EN DEL AV TILLITEN SIDE 5 NYE EIENDOMSMEGLERKJEDER UTFORDRER DET ETABLERTE MARKEDET SIDE 14 OFFENTLIGE PLANER OG EIENDOMSSALG SIDE 20
Vi skaper fremtidens eiendomsmarked www.ambita.com Vi i Ambita jobber for å gjøre eiendomsdata og digitale prosesser enklere, så du kan bruke tiden der den betyr mest.
LEDELSEN Prisantydningen er en del av tilliten Når renten treffer skjevt VERDT Å VITE Propr bryter markedsføringsloven – igjen En epoke i NEF er over Ny tilsynsportal fra Finanstilsynet Personlighet, vintage og det uventede Når KI og visualisering endrer boligmarkedet Nye eiendomsmeglerkjeder utfordrer det etablerte markedet Månedens meglerprofil Christopher Lejonberg STUDENTER Rekordkull på eiendomsmeglerstudiet, og en bransje som møter dem tidligere enn før ETTER ARBEID Fra en liten nettbutikk til store visuelle opplevelser MEDLEMSNYTT Vi gratulerer INNHOLD Abonnement: Medlemmer i NEF får bladet gratis Abonnement kr. 980,- Annonsekontakt: Norges Eiendomsmeglerforbund v/Svein Strømnes Apotekergt. 10, 0180 Oslo E-post: svein@nef.no Priser 2026: Helside (240x297 mm) 15.474,- Halvside (205x120 mm) 10.522,- 1/3 side (205x75 mm) 8.149,- Midtsidene (480x297 mm) 28.990,- Content artikkel, fra 11.347,- Prisene er eks. fremstilling og mva. EIENDOMSMEGLEREN Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund Ansvarlig redaktør: Carl O. Geving Redaktør: Svein Strømnes Apotekergt. 10, 0180 Oslo Telefon: 93 09 41 91 Web: www.nef.no E-post: firmapost@nef.no 5 utgaver pr. år ISSN 0803-7345 Forsidefoto: Smileus Grafisk produksjon: Magasinstudio 5 6 7 8 9 10 13 14 31 19 20 22 24 26 28 30 32 34 36 FAGSTOFF NEF kurs Offentlige planer og eiendomssalg: – Hva må megler opplyse om? Forenkling av regelverket for energitiltak Avhendingslova: – Ny dom fra Høyesterett Grunnerverv og avhendingsloven Nye regler for boligkjøpsmodeller: Forslag til forskrift sendt på høring God oppfølging i leieperioden kan forebygge husleietvister
GJØR BOLIGKJØPET EKSTRA TRYGT {Boligkjøperforsikring} Boligkjøperpakken for hus, hytte og leilighet gjør hverdagen litt enklere for deg som megler. Samtidig får kjøperen en trygg start – enten det er i nytt hjem eller på hytta. Kjøperen er dekket i inntil fem år og får juridisk bistand hvis det oppstår klagesaker. Les mer om hvordan boligkjøperpakken kan gjøre jobben din enklere:
EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2026 5 En for lav prisantydning kan oppfattes som lokkepris, mens en for høy prisantydning kan skape forventninger markedet ikke innfrir. Begge deler kan utfordre tilliten til oss som rådgivere. EN PRISREFERANSE SOM STÅR MER ALENE Da de nye reglene om tryggere bolighandel trådte i kraft 1. januar 2022, fikk tilstandsrapportene et tydeligere teknisk formål. Verdi- og lånetakst, som tidligere ofte fulgte takstmannens rapport, inngår normalt ikke i dagens tilstandsrapport. Prisantydningen står derfor mer alene som prisreferanse. Samtidig har markedet blitt langt mer transparent. Forbrukerne har enkel tilgang til prishistorikk, tidligere omsetninger, markedsstatistikk og digitale prisanslag. Mange møter på visning med egne vurderinger av hva boligen er verdt. Det gjør ikke våre vurderinger mindre viktige. Tvert imot stiller det høyere krav til at prisantydningen er oppdatert, nøyaktig og faglig begrunnet. Jo mer informasjon som finnes, desto viktig- ere blir evnen til å tolke den og sette den inn i riktig lokal sammenheng. Forventningene til dokumentasjon har også blitt tydeligere over tid. Etter diskusjonene om store avvik mellom prisantydning og salgssum i 2016 ble det lagt større vekt på at meglerforetakene skulle dokumentere grunnlaget for prisantydningen og følge opp vesentlige avvik. I 2017 anbefalte Norges Eiendomsmeglerforbund standardiserte rutiner for dette arbeidet. Det betyr ikke at alle boliger skal selges til prisantydning. Det kommer aldri til å skje. En budrunde påvirkes av hvem som deltar, hvilke alternativer kjøperne har, og hvor sterkt de ønsker akkurat denne boligen. Men utgangspunktet vårt skal være godt. ETT SALG FORTELLER IKKE HELE HISTORIEN Få ting er morsommere enn en god budrunde. Vi vet hvor mye arbeid som kan ligge bak et vellykket salg, og det er naturlig å kjenne på både glede og stolthet når vi oppnår et godt resultat for selger. Likevel bør vi være varsomme med å la avviket mellom prisantydning og salgssum bli selve historien. Det gjelder ikke minst når vi kommuniserer salget i egne nettverk og sosiale medier. Hvis vi først og fremst fremhever hvor mange hundre tusen kroner boligen gikk over prisantydning, kan publikum spørre om prisantydningen var riktig. Et annet mulig etterlatt inntrykk er at boligen nærmest solgte seg selv. Vi kan heller fortelle om god interesse, en aktiv budrunde, et sterkt resultat eller en ny prisrekord i området, dersom den faktisk er dokumentert. Vi kan også synliggjøre det som bidro til resultatet, som gode forberedelser, treffsikker markedsføring, tett oppfølging av interessentene og en profesjonelt gjennomført budrunde. Da får vi frem prestasjonen uten å skape unødvendig tvil om utgangspunktet. Mine første ledere i bransjen lærte meg at eiendomsmegling noen ganger kan være litt urettferdig. Du kan gjøre en svært god jobb og likevel få en kunde som ikke er helt fornøyd, fordi prisforventningene var høyere. Andre ganger kan kunden være strål- ende fornøyd, selv om markedet og omstendighetene gjorde en større del av jobben. Ett enkelt salg forteller derfor ikke alltid hele historien. Når oppdragene og kundeopplevelsene summeres over tid, blir bildet likevel tydeligere. Det vil alltid lønne seg å gjøre en skikkelig jobb, uavhengig av om markedet spiller med eller mot oss i det enkelte oppdrag. Målet er ikke å selge mest mulig over prisantydning. Målet er å oppnå best mulig pris i markedet, med et riktig utgangspunkt og ryddige forventninger hos både kjøper og selger. Det er den prestasjonen vi bør være stolte av. MARKEDET VI FAKTISK STÅR I Vi arbeider i svært forskjellige lokalmarkeder. Noen steder er omsetningstiden kort og konkurransen mellom kjøperne høy. Andre steder tar salgene lengre tid. Prisantydningen må tilpasses markedet vi faktisk står i, ikke markedet vi nylig opplevde eller skulle ønske vi hadde. Det gjelder begge veier. I et stigende marked må vi fange opp utviklingen raskt nok. Når markedet er svakere, må vi også være villige til å justere forventningene ned. Det krever faglig trygghet, særlig når vurderingen ikke samsvarer med selgerens opprinnelige forventninger. Priser vi som om markedet alltid skal fortsette i samme retning, kan vi raskt møte oss selv i døren når det snur. Da står mer enn det enkelte oppdraget på spill. Over tid kan det svekke publikums oppfatning av ekspertrollen vår. Norsk eiendomsmegling har høy tillit. Den er bygget gjennom kompetanse, profesjonalitet og evnen til å gi gode råd, også når markedet er krevende og rådene ikke nødvendigvis er dem kunden først ønsket å høre. Prisantydningen er bare ett tall. Men den forteller mye om boligen, markedet og kvaliteten på vurderingene våre. LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID ERLENN STAVNÅS INGEBRIGTSEN, STYRELEDER I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND STYRELEDEREN HAR ORDET PRISANTYDNINGEN ER EN DEL AV TILLITEN Prisantydningen er et av de viktigste signalene vi som eiendomsmeglere sender til markedet. Den er ingen garanti for hva boligen blir solgt for, og ingen av oss kjenner fasiten den dagen en bolig legges ut. Men prisantydningen skal være et faglig begrunnet og realistisk utgangspunkt, avklart med selger og på et nivå selgeren er villig til å vurdere bud på. Den sier noe om boligen og markedet, men også om vurderingsevnen vår.
6 EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2026 CARL O. GEVING ADMINISTRERENDE DIREKTØR I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND NÅR RENTEN TREFFER SKJEVT Mange spør seg nå hva vi kan forvente av renteutviklingen fremover. Det korte svaret er at usikkerheten fortsatt er betydelig, men at mye taler for at renten vil holde seg høy lenger enn eiendomsmarkedene hadde håpet. Norges Bank setter ikke renten med boligmarkedet som mål. Renten styres i hovedsak av hensynet til inflasjon, sysselsetting og den generelle økonomiske utviklingen. Samtidig er Norge en liten åpen økonomi som påvirkes av omverden. Inflasjonen har riktignok falt mer enn ventet de siste månedene, men den ligger fortsatt over målet. Syssel- settingen er relativt høy i Norge, selv om utviklingen er svak sammenlignet med resten av Europa. Og norsk økonomi er relativt robust sammenlignet med mange andre europeiske land. En sterk oljeøkonomi og en stor offentlig sektor bidrar til det. Dermed er det ikke usannsynlig at Norges Bank kan se behov for enda en renteøkning denne høsten dersom inflasjonen ikke fortsetter å falle raskere enn ventet. For eiendomsmarkedene er utfordringen at renten ikke treffer alle sektorer likt. Boligbygging, eiendomsutvikling og utleievirksomhet er blant de mest kapitalintensive og rentesensitive aktivitetene i økonomien. Når renten øker, rammer det derfor disse næringene langt hardere enn mange andre deler av norsk økonomi. Høye renter slår også direkte inn i husholdningenes økonomi gjennom økte bokostnader og svakere kjøpekraft. Færre får råd til å kjøpe bolig, flere blir værende lenger i leiemarkedet, og flere boligprosjekter blir ulønnsomme å realisere. Likevel tar pengepolitikken i liten grad hensyn til dette så lenge sysselsettingen samlet sett er høy og aktiviteten i olje- og offentlig sektor holder økonomien oppe. Konsekvensen er at eiendomsmarkedene kan måtte leve lenge med en rente som fungerer for oljeøkonomien og offentlig sektor, men som skaper betydelige utfordringer for våre markeder. Vi ser allerede resultatene. Bolig- byggingen har falt til nivåer som ligger langt under det fremtidige boligbehovet. Samtidig har høye renter bidratt til svak lønnsomhet i utleievirksomhet. Både private og profesjonelle investorer har solgt seg ned betydelig de siste årene. Verst har dette rammet de mest kapitalkrevende regionene. Paradoksalt nok har dette bidratt til å holde tilbudet av boliger for salg oppe. Oslo er et godt eksempel. Siden 2019 er både andelen sekundærboliger og andelen boliger eid av aksjeselskaper redusert med 20 prosent. Figuren nedenfor (Kilde: NEF, Ambita & SØA) illustrerer hvordan nedsalget av sekundærboliger og profesjonelt eide utleieboliger i en periode har kompensert for den svake boligbyggingen. Et begrenset antall nye boliger kommer til markedet, men i tillegg kommer boliger som tidligere var utleieboliger og nå selges til private kjøpere. Dermed fremstår tilbudssiden sterkere enn boligbyggingen alene skulle tilsi. Men dette er ingen varig løsning. Når en utleiebolig blir solgt, forsvinner den samtidig fra leiemarkedet. Noen leietakere går over til å bli boligeiere, men langt fra alle. Resultatet er at leiemarkedet gradvis tappes for boliger. Vi ser allerede tegn til dette flere steder, særlig i de store byene. På kort sikt bidrar altså nedsalget til å dempe prispresset i bruktboligmarkedet. På lengre sikt skaper det nye ubalanser. Leiemarkedet blir mindre. Mobiliteten blir svakere. Og når nedsalget etter hvert avtar, vil boligmarkedet stå igjen med et boligbyggevolum som er for lavt i forhold til befolkningsveksten. Selv om renten er et effektivt virkemiddel mot inflasjon, er den også et grovt instrument. Derfor bør diskusjonen ikke bare handle om når første rentekutt kan komme, men om hvilke langsiktige konsekvenser vedvarende høye renter får for boligforsyningen og dermed for norsk økonomi. Men dette er ingen varig løsning. Når en utleiebolig blir solgt, forsvinner den samtidig fra leiemarkedet. Noen leietakere går over til å bli boligeiere, men langt fra alle. Resultatet er at leiemarkedet gradvis tappes for boliger. Vi ser allerede tegn til dette flere steder, særlig i de store byene. På kort sikt bidrar altså nedsalget til å dempe prispresset i bruktboligmarkedet. På lengre sikt
EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2026 7 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID Den 18. august 2026 sendte Forbrukertilsynet brev til Propr med overskriften «Veiledning om forbudet mot villedende markedsføring i markedsføringsloven». Bakgrunnen var tips fra NEF om en boligannonse på Finn. no der Propr omtales som eiendomsmegler, selv om foretaket ikke har tillatelse til å drive eiendomsmegling. Blant annet fremgår det av et bilde i annonsen at Propr er «rangert #1 av 765 eiendomsmeglere». Tilsynet mener Proprs påstander er egnet til å påvirke forbrukernes vurdering og eventuell bestilling av Proprs tjenester, og at dette er i strid med markedsføringsloven § 7. FORBRUKERTILSYNET PEKER PÅ TO FORHOLD I SAKEN: • Uriktig påstand om å være «#1 av 765 eiendomsmeglere». Tilsynet mener denne påstanden etterlater inntrykk av at Propr er én av 765 eiendomsmeglere og rangert som nummer én av disse, noe som er uriktig ettersom Propr ikke har tillatelse til å drive eiendomsmegling. • Gjentatt påstand om «samme lovverk». Annonsen lenker videre til Proprs hjemmeside, hvor det fortsatt hevdes at «det er samme lovverk som gjelder, enten det er boligeier med Propr eller megler som selger boligen». Forbrukertilsynet slo ned på denne påstanden allerede i brev til Propr 16. desember 2025, og gjentar nå at den er villedende. Eiendomsmeglere har som kjent lovpålagt undersøkelses- og opplysningsplikt og ansvar for en trygg og ordnet bolighandel, og skal også ha forsikring – noe som gir forbrukerne en trygghet selvsalgstjenester ikke er underlagt. Propr har fått to ukers frist til å komme med eventuelle innvendinger. Ved en senere kontroll kan brudd på loven få konsekvenser i form av tvangsmulkt eller overtredelsesgebyr. NEF følger med videre! PROPR BRYTER MARKEDSFØRINGSLOVEN – IGJEN Forbrukertilsynet mener Propr nok en gang villeder forbrukere og bryter markedsføringsloven. Denne gangen dreier det seg om en boligannonse på Finn.no der Propr omtales som eiendomsmegler og hevdes å være «rangert #1 av 765 eiendomsmeglere» – til tross for at foretaket ikke har tillatelse til å drive eiendomsmegling. Les brevet fra Forbrukertilsynet i sin helhet her
8 EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2026 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID Da Elisabet møtte på jobb i NEF 6. mars 2000 klokken ni, var det neppe noen som så for seg at hun skulle bli værende i 26 år. Det er ikke bare lenge. Det er en epoke. Gjennom skiftende styrer, nye ledere og store endringer i både organisasjonen og eiendomsmeglingsbransjen har hun vært det samme trygge holdepunktet. NAVET I ORGANISASJONEN Som styresekretær har Elisabet fulgt generasjoner av tillitsvalgte tett. Hun har vært bindeleddet mellom styret, lokalforeningene, medlemmene og administrasjonen – og den som har sørget for at saker, frister og beslutninger ikke har falt mellom stolene. For mange har hun vært selve navet i NEF. Rollen har rommet langt mer enn styrearbeid. Elisabet har vært organisasjonssjef og koordinert administrasjonen, fulgt opp økonomi og tatt hånd om alt det uforutsette som nødvendigvis dukker opp i en organisasjon. Hun har fått bitene til å henge sammen og vært kompasset andre har styrt etter når tempoet har vært høyt. KUNNSKAP, STRUKTUR OG RO Alle som har sittet i NEFs styrer gjennom disse årene, har hatt Elisabet tett på. Med inngående kjennskap til organisasjonens historie, struktur og arbeidsmåter har hun gitt råd, skapt oversikt og bidratt med ro i krevende prosesser. Hun har vært en institusjon i seg selv – alltid tilgjengelig for råd og dåd. Arbeidsdagen har ikke alltid sluttet ved vanlig kontortid. Det har vært fredagskvelder med en siste innEN EPOKE I NEF ER OVER Etter 26 år i Norges Eiendomsmeglerforbund takker Elisabet av. Som styresekretær, koordinator og bindeledd mellom administrasjonen, tillitsvalgte og medlemmer har hun vært en av organisasjonens viktigste kontinuitetsbærere.
EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2026 9 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID spurt på styrepapirene og landsmøtedokumenter som skulle i mål, uansett. Elisabets særlige styrke har vært evnen til å få arbeidet ferdig uten unødig dramatikk – men alltid med kvalitet. «MRS NEF» For kollegene har Elisabet vært en uvurderlig støttespiller – en person man alltid har kunnet lene seg på. Tilnavnet «Mrs NEF» sier mye: Hun bærer organisasjonens historie med seg, har en tydelig stemme når det gjelder, og har alltid hatt NEFs beste i ryggmargen. Medlemmene har kanskje ikke sett alt arbeidet som ligger bak velfungerende styrer, gode prosesser og en administrasjon som leverer. Men virkningen har vært tydelig: NEF hadde ikke vært det samme uten Elisabet. Det er ingen overdrivelse. TAKK FOR INNSATSEN Etter 26 år er det tid for å takke. Takk for innsatsen, samarbeidet og lojaliteten – til NEF, medlemmene, de tillitsvalgte og kollegene. Elisabet etterlater seg et sterkt avtrykk i organisasjonen og hos alle som har fått arbeide sammen med henne. Den lange og tro tjenesten er også blitt hedret på en helt særlig måte. Elisabet er utnevnt til æresmedlem i lokalforeningen NEF Oslo og Akershus og er tildelt Det Kongelige Selskap for Norges Vels Medalje for lang og tro tjeneste – to velfortjente påskjønnelser for hennes betydelige innsats gjennom 26 år. Vi ønsker Elisabet lykke til i pensjonisttilværelsen og håper hun får mange gode dager, nye opplevelser og tid til å nyte livet sammen med samboer Per og den nye valpen Lisa. Takk for alt, Elisabet – og varmt lykke til med den nye tilværelsen! NY TILSYNSPORTAL FRA FINANSTILSYNET Finanstilsynet har lansert Tilsynsportalen, en ny digital inngang til publiserte tilsynsrapporter fra og med 2025. Se Ny inngang til tilsynsrapporter - Finanstilsynet.no
10 EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2026 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID Ingen boliger er like, og derfor mener vi heller ikke at de bør styles likt. Arbeidet starter som regel med en befaring, der vi går gjennom boligen rom for rom. Før vi tenker på hvilke møbler som skal inn, ser vi på hvor- dan boligen faktisk fungerer. Hvor faller lyset? Hvilke siktlinjer ønsker vi å fremheve? Er møbleringen riktig for rommets proporsjoner? Finnes det soner som ikke blir utnyttet? Og hva er det ved akkurat denne boligen som bør få hovedrollen? En stor stue blir ikke nødvendigvis bedre av å inneholde færre møbler. Noen ganger trenger den tvert imot flere soner for at man virkelig skal forstå størrelsen og mulighetene i rommet. En sofa kan flyttes for å åpne en siktlinje. Et spisebord kan få en helt annen karakter med nye stoler. Et rom som tidligere har vært brukt som kontor, kan vise seg å fungere langt bedre som spisestue. Små grep i møbleringen kan forandre hvordan hele boligen oppleves. STYLINGEN BEGYNNER FØR MØBLENE KOMMER Når vi kommer tidlig inn i salgsprosessen, starter arbeidet gjerne lenge før selve stylingdagen. Vi gir råd om farger, maling, materialer, belysning og hvilke grep som er verdt å gjøre før fotografering. Målet er ikke å forandre boligen til noe den ikke er, men å få frem den beste versjonen av det som allerede finnes. Det samme gjelder møbler og objekter kunden allerede eier. Vi er ikke opptatt av å tømme en bolig bare for å fylle den opp igjen med våre egne ting. Et gammelt spisebord, en særpreget stol, en lampe eller et kunstverk kan være akkurat det som gir interiøret karakter. Da bygger vi heller videre rundt det og kombinerer eksisterende elementer med møbler, kunst, tepper, tekstiler og objekter fra Balthazars egen samling. Det er ofte i møtet mellom det eksisterende og det vi tilfører at et hjem får sitt eget uttrykk. MER VINTAGE – OG LITT MINDRE PERFEKT Denne høsten trekker Anders og Sandra i Balthazar særlig frem det personlige, vintage og det uventede som en tydelig retning innen interiør. – Vi er veldig glade for at interiørene blir litt mindre perfekte. Det kan gjerne være særpreget, litt rart og inneholde elementer som overrasker. Vi liker når ikke alt er opplagt, sier Anders Slettemoen Hodne og Sandra Langerhorst i Balthazar. For Balthazar handler boligstyling om langt mer enn å fylle et rom med fine møbler før fotografering og visning. Det handler om å forstå boligen – arkitekturen, lyset, proporsjonene og potensialet – og skape et uttrykk som både løfter den og gjør at den blir husket. AV KARL-STAFFAN LANG, BALTHAZAR INTERIOR AS FOTO JOAKIM KARLSEN Personlighet, vintage og det uventede – SLIK STYLER BALTHAZAR BOLIGER DENNE HØSTEN
EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2026 11 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID
12 EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2026 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID For Balthazar betyr ikke vintage at et helt hjem skal innredes med gamle møbler. Det interessante ligger i kontrasten. En designklassiker kan stå ved siden av et anonymt loppemarkedfunn. Et tungt, rustikt trebord kan møte en stram stol i stål. Blank krom kan stå mot slitt treverk, lin og naturmaterialer. Noe gammelt og uperfekt kan være akkurat det som gir et nyoppusset hjem nødvendig motstand. Når alt matcher, risikerer man at ingenting skiller seg ut. Vi liker interiører som har lag – ting som ser ut til å ha blitt samlet over tid, selv når helheten i realiteten er nøye komponert. GJENNOMARBEIDET UTEN Å SE OVERARBEIDET UT Det ligger mye arbeid bak et interiør som føles enkelt. Gardiner kan endre proporsjonene i et rom og myke opp arkitekturen. Et stort teppe kan samle møbleringen. Kunst kan trekke blikket gjennom boligen, og en stol plassert litt uventet kan skape en bedre komposisjon enn et helt møbelsett. Deretter kommer lagene som gir rommet liv: bøker, keramikk, kunst, tekstiler, blomster og objekter. Men det handler like mye om å vite når man skal stoppe. Det skal finnes luft rundt møblene, rolige flater og steder der øyet får hvile. For oss ligger kvaliteten ofte i balansen mellom det kontrollerte og det tilfeldige. BOLIGEN SKAL FUNGERE – OGSÅ PÅ KAMERA Boligstyling har samtidig en helt konkret oppgave: Boligen skal presenteres best mulig når den kommer ut i markedet. Derfor arbeider vi med hvordan rommene oppleves både når man står i dem og gjennom kameraet. Møbleringen skal understreke arealet uten å gjøre rommet tomt. Siktlinjene skal fungere fra rom til rom, lyset skal få slippe til, og fotografen skal kunne finne sterke utsnitt og komposisjoner. For lite møblering kan gjøre en bolig kald og vanskelig å lese. For mye kan få den til å virke mindre. Et interiør som blir for perfekt, kan bli anonymt, mens for mange personlige valg kan gjøre det vanskeligere for andre å se seg selv der. Den beste stylingen befinner seg et sted midt imellom. ET HJEM MAN HUSKER Kunst spiller en viktig rolle i måten vi jobber på. Vi liker kombinasjoner som ikke nødvendigvis er åpenbare: stort mot smått, fotografi mot maleri, gamle rammer mot nye verk. Det samme prinsippet gjelder resten av interiøret. Et hjem blir interessant når ikke alt kan spores tilbake til én butikk, én kolleksjon eller én trend. Kanskje er det nettopp dette som best beskriver retningen vi ser nå: Interiøret skal ikke se ut som om alt er kjøpt samtidig. Det passer godt med måten Balthazar ønsker å jobbe på. Vi vil skape boliger som føles kuraterte fremfor dekorerte. Der gammelt får møte nytt, det raffinerte kan stå ved siden av det rustikke, og noe uventet får lov til å bryte med det vakre. For selv om en bolig styles for salg, trenger den ikke bli anonym. En potensiell kjøper skal kunne forestille seg sitt eget liv der – men i et marked fullt av vakre boliger bør den også ha noe ved seg som gjør at man husker akkurat den. Besøk oss på www.balthazarinterior.no FØLG OSS PÅ INSTAGRAM @balthazarinterioroslo @balthazaranders Målet er ikke å forandre boligen til noe den ikke er, men å få frem den beste versjonen av det som allerede finnes
EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2026 13 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID For fagfolk er det enkelt å lese plantegninger. For andre er det mer krevende. Presentasjonen må både være lett å forstå og fristende nok til at boligkjøperne ikke skroller videre, men møter på visning. Meglerens oppgave er å presentere salgsobjektet på en enkel og intuitiv måte. Jeg vil spissformulere det slik: KI og ny visualiseringsteknologi er blitt viktige konkurransemidler i boligmarkedet (og ikke minst i næringsmarkedet). Noen meglerselskaper ligger foran fordi de har tatt mulighetene i bruk: De presenterer selgende tegninger, inspirerende bilder og realistiske visualiseringer. Andre viser fremdeles enkle plantegninger av tomme arealer. I det siste tilfellet må boligkunden selv forestille seg hvilke muligheter boligen byr på. Det er ikke alltid like lett. BOLIGKUNDEN MÅ SE POTENSIALET Boligkundene kjøper mer enn kvadratmeter. De kjøper forestillingen om at huset eller leiligheten passer for nettopp dem. Førstegangskjøperen vil sjekke at alle hverdagsbehov er dekket. Barnefamilien vil vite om boligen kan endres i takt med at barna vokser. En godt voksen boligkjøper vil vite hvor det er plass til kunst og bøker. Stort sett alle grupper har dessuten interesse av forslag til smarte løsninger som gir mer oppbevaringsplass. NYBOLIGMARKEDET Nye boligprosjekter retter seg gjerne mot utvalgte målgrupper, og forventningene i markedet er høye, særlig i det eksklusive segmentet. Her er gode visualiseringer spesielt avgjørende. Vi hos Monn har i samarbeid med OBOS og Nordvik Eiendomsmegler utviklet salgsmateriell for en stor og attraktiv bolig som illustrerer tydelig hvilke nye muligheter som står til eiendomsmeglerens disposisjon. Vi gjorde følgende grep: • Den opprinnelige planløsningen er illustrert med møbler i riktig størrelse. • Det er utarbeidet en alternativ planløsning. • Ved hjelp av AI er det utviklet realistiske visualiseringer av en bebodd leilighet, med mennesker i rommene, klær i garderoben, bøker i hyllene og andre stemningsskapende detaljer. • I samarbeid med megler er farger, materialer og andre elementer tilpasset målgruppen prospektet retter seg mot. • Til slutt er materialet sydd sammen til en film der vi ser barn og voksne i en hjemlig atmosfære. Denne er ment brukt på sosiale medier. KONKLUSJON Et godt prospekt skal ikke bare dokumentere boligen. Det skal få kjøperen til å se mulighetene og ønske seg inn. Tradisjonell boligstyling vil derfor i økende grad bli erstattet av attraktive illustrasjoner og visualiseringer som fanger oppmerk- somheten allerede før visning. NÅR KI OG VISUALISERING ENDRER BOLIGMARKEDET Inngangen til boligmarkedet er digital. Den viktigste jobben for megleren er å fange oppmerksomheten og få folk til å stoppe opp. Det krever prospekter som selger. AV INTERIØRARKITEKT MNIL TROND RAMSØSKAR, MONN INTERIØRARKITEKTER Allrom Vaskerom Gang
14 EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2026 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID Nye aktører har kommet på banen. Flere er etablert av personer som har brutt ut av etablerte foretak for å bygge kjeder med større selvstendighet og mindre avhengighet av banker. Andre har valgt nye eiere, partnere eller samarbeidsmodeller. Utviklingen kan tyde på at bransjen er inne i en ny etableringsfase, der flere ønsker større frihet til å utvikle egne konsepter, arbeidsformer og samarbeidsmodeller. Samtidig skaper teknologi, nye kundekrav og økt konkurranse rom for aktører som vil utfordre de tradisjonelle strukturene i markedet. Gjennom intervjuene ønsker vi blant annet å belyse hvorfor kjedene ble etablert, hvordan de vil skille seg fra konkurrentene, hvilke vekstambisjoner de har, og hvordan de vurderer utviklingen i eiendomsmeglingsbransjen de neste årene. Vi har stilt de samme spørsmålene til lederne i de nye foretakene. Svarene viser flere tydelige fellestrekk, men også interessante forskjeller i hvordan aktørene vil posisjonere seg og utvikle virksomhetene. NYE EIENDOMSMEGLERKJEDER UTFORDRER DET ETABLERTE MARKEDET I mange år var det en relativt stabil gruppe eiendomsmeglerkjeder i det norske boligmarkedet. Endringene handlet først og fremst om hvilke kjeder som kjøpte opp kontorer eller overtok ansatte fra konkurrentene. De siste to–tre årene har imidlertid markedet endret seg markant. AV SVEIN STRØMNES, NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND Hva var den viktigste grunnen til at dere valgte å etablere en ny eiendomsmeglerkjede akkurat nå? Emera ble etablert fordi vi så en generasjon med svært dyktige eiendomsmeglere som i stor grad kom for sent til å ta del i de mest attraktive eiermulighetene i kjedene som ble etablert for 15–20 år siden. Mange av de beste markedene og mulighetene var allerede fordelt. Vi ønsket derfor å skape en ny mulighet – en kjede hvor en ny generasjon dyktige meglere kan være med på å bygge noe fra starten, og samtidig få muligheten til å ta del i verdiskapingen som skapes. Samtidig så vi et behov for å bygge en kjede med menneskene i sentrum. Eiendomsmegling er en fantastisk bransje, men den kan også være preget av høyt press og et sterkt fokus på individuelle resultater. Vi tror at du kan bygge noe enda sterkere ved å kombinere høye ambisjoner og en tydelig prestasjonskultur med samarbeid, raushet og et genuint ønske om at menneskene rundt deg skal lykkes. Det er egentlig kjernen i hvorfor Emera ble etablert akkurat nå: Vi ønsket å gi en ny generasjon muligheten til å være med på å bygge noe Sveinung Solberg.
EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2026 15 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID eget – og samtidig bevise at det går an å skape en fantastisk eiendomsmeglerkjede ved å sette menneskene først. Hvorfor valgte dere navnet dere gjorde? Emera står for «eiendomsmegling for en ny era», og det ligger mye forpliktelse i det navnet. Vi bygger ikke bare en ny kjede – vi ønsker å være med på å forme en ny generasjon eiendomsmegling. Det handler blant annet om å skape en arbeidsplass for menneskene som er med oss i dag, men også om å bygge en organisasjon som er attraktiv og relevant for de neste generasjonene som kommer inn i bransjen. Vi ønsker å gi unge og dyktige mennesker en trygg og god start på karrieren, samtidig som erfarne meglere skal oppleve at de får bedre muligheter til å utvikle seg og lykkes. Navnet forplikter oss også til å være i takt med tiden vi lever i. Det gjelder alt fra teknologi og arbeidsverktøy til produkter, tjenester, markedsføring og hvordan vi møter kundene. For oss handler en ny æra ikke bare om å være ny – men om å tørre å tenke nytt og hele tiden utvikle oss. Hvilket geografisk marked og hvilke kundegrupper skal dere først og fremst rette dere mot? Vår ambisjon er å bli Nordens foretrukne eiendomsmeglerkjede. Men før vi ser utover landegrensene, skal vi bygge en sterk posisjon i de største og viktigste markedene i Norge. Når det gjelder kundene våre, ønsker vi å være en eiendomsmegler for alle. Det skal ikke spille noen rolle om du skal selge en liten ettromsleilighet eller en stor og eksklusiv eiendom – alle kunder skal oppleve å få den beste tjenesten og det samme engasjementet. For de aller fleste er boligen den største og viktigste eiendelen de eier. Derfor mener vi at hvert eneste hjem fortjener en megler som ser mulighetene, legger ned arbeidet og gir boligen de beste forutsetningene for å skinne. Hvordan skal dere skille dere fra de etablerte eiendomsmeglerkjedene? Jeg tror vi langt på vei allerede har klart å skille oss ut gjennom profilen vår og måten vi markedsfører både boligene og menneskene våre på. Men den største forskjellen ligger nok på innsiden. Eiendomsmegling er en bransje preget av høy turnover, høyt tempo og tidvis spisse albuer. Vi tror at du kan bygge en sterkere prestasjonskultur ved å skape trygghet, handlingsrom og et arbeidsmiljø hvor menneskene rundt deg faktisk ønsker at du skal lykkes. Vi ønsker å gi medarbeiderne våre stor grad av sosial trygghet og muligheten til å utvikle seg i takt med den livssituasjonen de befinner seg i. Samtidig skal det være høye ambisjoner og tydelige forventninger til prestasjon. For oss er ikke trygghet og prestasjonskultur motsetninger – vi tror tvert imot at de beste presta- sjonene skapes når flinke mennesker føler seg trygge, sett og verdsatt. Ambisjonen vår er enkel: Når du først har kommet inn i Emera, skal det være fordi du ønsker å være med på å bygge noe – og fordi du ikke ser noen god grunn til å dra et annet sted. Hvilken rolle skal teknologi, nye arbeidsformer og digitale tjenester spille i forretningsmodellen deres? Det som er ekstra spennende med å bygge en ny kjede fra bunnen av i dagens marked, er at vi kan starte med blanke ark. Vi kan velge de beste verktøyene og løsningene som finnes i dag, uten å være bundet av gamle systemer og teknologisk gjeld. Det gir oss en helt annen evne til å tilpasse oss og ta i bruk ny teknologi enn mange av de etablerte kjedene. Samtidig er det viktig for oss at teknologi aldri skal innføres bare fordi den er ny. Når vi vurderer systemer og digitale løsninger, vil alltid meglerens hverdag stå øverst. Det er meglerne som møter kundene, skaper relasjonene og gjør jobben hver eneste dag. Vår oppgave er derfor å gi dem de beste mulige verktøyene og forutsetningene for å lykkes. Dersom teknologi kan frigjøre mer tid til kundene, gjøre arbeidsdagen enklere og bidra til bedre resultater, da skal vi være blant de første til å ta den i bruk. Hvordan vil dere tiltrekke dere dyktige eiendomsmeglere og samtidig bygge en tydelig kultur i den nye kjeden? Vi har ansatt en ny megler omtrent hver fjerde dag siden vi åpnet dørene til vårt første kontor, og veksten fortsetter med stor fart. For oss handler rekruttering først og fremst om menneskene. Vi tror at dersom du samler de rette menneskene – med de riktige verdiene og ambisjon- ene – skaper du også et arbeidsmiljø som dyktige meglere ønsker å være en del av. På svært kort tid har vi vokst fra 0 til snart 100 signerte meglere. Det har vi gjort uten å lyse ut én eneste stilling. Vi har vært bevisste på hvem vi ønsker å ha med på reisen, og har selv tatt kontakt med menneskene vi mener passer inn i det vi bygger. For oss handler det ikke bare om å ansette flinke meglere, men om å bygge et lag. Vi ønsker en tydelig prestasjonskultur hvor ambisjon og resultater går hånd i hånd med samarbeid, raushet og et genuint ønske om at menneskene rundt deg skal lykkes. Når vi lykkes med å skape den kulturen, tror vi også at de beste menneskene vil ønske å være en del av Emera. Hva er ambisjonene deres for vekst de neste tre til fem årene, og hva mener dere blir den største utfordringen på veien? I løpet av de neste tre til fem årene er ambisjonen at Emera skal være godt etablert i de største boligmarkedene i Norge og selge mellom 6.000 og 8.000 boliger årlig. Samtidig ser vi for oss våre første etableringer i Sverige, og at vi er godt i gang med planleggingen av vår første etablering i Danmark. Vi har store ambisjoner, og vi er samtidig bevisste på at vekst i den størrelsesordenen stiller store krav til oss. Den største utfordringen blir å klare å vokse raskt uten å miste det som har gjort at vi har kommet så langt på kort tid: kulturen, kvaliteten og evnen til å samle de riktige menneskene. Jeg har likevel stor tro på at vi skal lykkes. Vi har en tydelig strategi og en klar plan for hvor vi skal, men det viktigste er menneskene vi har med oss. Så lenge vi fortsetter å tiltrekke oss dyktige mennesker som deler verdiene våre og ønsker å bygge noe sammen, ser jeg først og fremst enorme muligheter. For oss handler en ny æra ikke bare om å være ny – men om å tørre å tenke nytt og hele tiden utvikle oss.
16 EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2026 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID Hva var den viktigste grunnen til at dere valgte å etablere en ny eiendomsmeglerkjede akkurat nå? Vi etablerte ASK i 2023 for å gi et alternativ til de store eiendomsmeglerkjedene. Vår visjon er å gjøre samspillet mellom franchisetaker og franchisegiver bedre. Dette gjør vi ved å ha like avtaler uavhengig av størrelse, lokasjon e.l. Vi er transparente på avtaler, kickbackordninger osv. Vi tilbyr også alle meglerbutikkene å del-eie kjeden sammen med oss. Det gjør oss til partnere – sammen. Hvorfor valgte dere navnet dere gjorde? Jeg ønsker noe som var kort, enkelt å huske og som fungerte godt både på norsk og engelsk. Vi ønsket også å åpne for at meglerkontorer med egen identitet og stor lokalforankring skulle kunne ta med seg stedsnavnet. Derav ASK. Eksempelvis ASK Meglergaarden. Spør (ASK) Megler om eiendomsmegling. Meglergaarden har drevet selvstendig i over 20 år, og gikk inn i kjeden vår ved lansering i 2023 og har vært med å bygge ASK til det som det er i dag. Hvilket geografisk marked og hvilke kundegrupper skal dere først og fremst rette dere mot? Vi ønsker å finne riktige meglere – uavhengig av geografisk område. Vi setter meglerne i førersete og vet at vi ikke er noe uten de riktige meglerne. Et godt eksempel på dette var da vi skulle lansere ASK Bergen. Det gjorde vi i starten av 2024, når vi hadde driftet et år. Vi var kun i Østfold på det tidspunktet, og ASK hadde ingen tilknytning til hverken de største byen i Oslo, hovedstaden eller Vestlandet. ASK Bergen AS gjorde det ekstremt bra fra dag 1, og er i dag kjedens største kontor i antall meglere, antall omsetninger og lønnsomhet. Hvordan skal dere skille dere fra de etablerte eiendomsmeglerkjedene? Være profesjonelle, men lettbente. Lytte til meglerne, endre ved behov og fortsette å vokse. Være et sted der både drivere og meglere vil være – og fortsette å lykkes. Hvilken rolle skal teknologi, nye arbeidsformer og digitale tjenester spille i forretningsmodellen deres? Vi har stort fokus på dette om dagen. Vi er en liten kjede med en relativt liten administrasjon sammenlignet med de større, så vi har begrenset ressurser, men jobber systematisk med gode leverandører og strategiske samarbeidspartnere. Vi har blant annet inne som partnere i start up selskapet «Prosper AI» som senere ble solgt til Søderberg og Ambita. Hvordan vil dere tiltrekke dere dyktige eiendomsmeglere og samtidig bygge en tydelig kultur i den nye kjeden? Det er så enkelt og så vanskelig – det er resultatene som teller. Lykkes en enkelt megler eller en meglerbutikk i ASK, så vil flere vurdere ASK. Vi har gått fra 0 til 14 signerte franchisekontorer på 3.5 år, og tenker å fortsette å bygge både kontorer, meglere og kultur. Hva er ambisjonene deres for vekst de neste tre til fem årene, og hva mener dere blir den største utfordringen på veien? Vi ønsker å bli en landsdekkende kjede med god lønnsomhet i alle butikker. Vi søker fortrinnsvis større grupperinger som er sterkere sammen i ASK-drakt. Vi jobber også med å tilby de beste leverandørene til våre kontorer. Den største utfordringen blir nok å close de beste folkene kombinert med konkurransen fra de Bankeide-kjedene. Jonas N. Grimsøen. Vi ønsker å finne riktige meglere – uavhengig av geografisk område. Vi setter meglerne i førersete og vet at vi ikke er noe uten de riktige meglerne
EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2026 17 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID Hva var den viktigste grunnen til at dere valgte å etablere en ny eiendomsmeglerkjede akkurat nå? Christian Dreyer: Som Norges nest største boligbyggelag skal vi skape gode medlemsfordeler for våre 125 000 medlemmer, og vi har en tett relasjon til de som bor og lever i de 80 000 leilighetene vi forvalter i Østlandsområdet. Det er et fantastisk grunnlag for mange gode boligtransaksjoner. Med dette fundamentet skal vi gi lokale meglere større eierskap til egen verdiskaping, med tilgang til kapital, kompetanse og profesjonell støtte. Vi bygger ikke først og fremst en kjede, men en plattform for vekst og lønnsomme meglerforetak. Eida skal kombinere lokalt entreprenørskap med styrken fra en profesjonell partner. Vi har også vært med på å bygge en utfordrer før. Den erfaringen er en viktig grunn til at vi er sikre på at vi vil lykkes. Hvorfor valgte dere navnet Eida? Christian Dreyer: Eida er kort, tydelig og lett å huske. Navnet har en naturlig kobling til eiendom, eierskap og det å eie sitt eget hjem. Ambisjonen er at Eida skal forbindes med kvalitet, trygghet og sterke lokale meglermiljøer. Samtidig gir eierskapet fra Usbl navnet en ekstra dimensjon, med en av Norges mest etablerte boligaktører i ryggen. Hvilket geografisk marked og hvilke kundegrupper skal dere rette dere mot? Christian Dreyer: Vi skal vokse sammen med de riktige partnerne, ikke etter et forhåndsdefinert kart. Derfor er vi mer opptatt av mennesker og meglermiljøer enn geografi, og vi vil etablere oss i markeder der vi finner sterke meglere med lokal tillit, gode resultater og vekst- ambisjoner. Samtidig er det naturlig at vi fokuserer der Usbl allerede står sterkt. Vår vesentlige posisjon som forretningsfører i Østlandsområdet og vår betydelige medlemsmasse gir oss en unik innsikt i boligmarkedet og mulighet til å møte boligkundene gjennom hele boligreisen, ikke bare i selve salget. Hvordan skal dere skille dere fra de etablerte eiendomsmeglerkjedene? Christian Dreyer: Kombinasjonen av lokalt entreprenørskap gjennom dyktige erfarne eiendomsmeglere og en sterk nasjonal plattform gjennom Usbl er svært attraktiv. Vårt fokus er å levere kvalitetsmegling og lønnsomme meglerforretninger, der det skal være minimalt med kostnadslekkasje på avgifter til sentrale administrasjoner. Vi bidrar med kapital, merkevare, teknologi, kunde- base, kompetanse og kommersiell kraft, der vi måler oss først og fremst på hvor flinke vi er til å utvikle sterke og lønnsomme meglerkontorer. Hvilken rolle skal teknologi spille? Kairon Wongraven: Teknologi skal gjøre meglerne mer effektive og kundeopplevelsen bedre. Vi skal automatisere oppgaver som ikke skaper verdi og frigjøre tid til rådgivning, relasjoner og salg. Vi tror ikke teknologi erstatter megleren, men den kommer til å skille de mest konkurransedyktige virksomhetene fra resten. Lokale kontorer skal slippe å bygge alle støttefunksjoner selv. Eida skal levere en felles plattform som gir tilgang til systemer, kompetanse og operativ støtte på et nivå som ellers kan være krevende å etablere alene. Hvordan skal dere tiltrekke dere de beste meglerne? Kairon Wongraven: Vi ønsker å tiltrekke oss meglere og ledere som vil bygge og eie noe selv. Eida skal gi dem reelt medeierskap, innflytelse og muligheten til å skape verdier i egen virksomhet. Vi skal bygge en kultur preget av prestasjoner, eierskap og lagspill. Det skal være rom for lokal egenart, men felles for alle skal være høye faglige ambisjoner og en vilje til å utvikle både virksomheten og menneskene rundt seg. Hva er ambisjonene de neste tre til fem årene? Christian Dreyer: Ambisjonen er å etablere Eida som en tydelig utfordrer i det norske meglermarkedet. Vi ser for oss 12 til 15 operative kontorer i løpet av de neste tre årene. Samtidig er vi mer opptatt av kvalitet og lønnsomhet enn av antall logoer på kartet. Vi skal være selektive på hvem vi bygger Eida sammen med, og vi er ydmyke for at tillit må bygges kontor for kontor. Men vi har et svært godt utgangspunkt: Usbls styrke, boligkompetanse og medlemsbase, kombinert med erfaring fra å bygge en utfordrer tidligere. Vi skal bli en solid aktør i bransjen. Kairon Wongraven, Julija Molandsveen og Christian Dreyer.
18 EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2026 STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID Hva var den viktigste grunnen til at dere valgte å etablere en ny eiendomsmeglerkjede akkurat nå? Fordi de tradisjonelle kjedene ikke løste den enkelte meglerens faktiske utfordring: tilgangen til neste oppdrag. En kjedes viktigste oppgave er å hjelpe megleren med å lykkes, og det gjør man ved å bygge meglerens merkenavn lokalt, ikke kontoret eller kjeden. Det er også megleren som gjør hele jobben, og da fortjener megleren langt bedre betalt for resultatene. Hvorfor valgte dere navnet dere gjorde? Vi markedsfører meglerens navn, ikke kjedens. Da trengte vi et navn som umiddelbart forteller kunden hva dette er; en eiendomsmegler. Navnet skal aldri stjele oppmerksomhet fra megleren selv. Hvilket geografisk marked og hvilke kundegrupper skal dere først og fremst rette dere mot? Både nytt og brukt, fritid og tomter. Meglerne våre har hver sine spesialiteter, og de jobber både med å forsterke posisjonen i markedene de allerede er sterke i, og med å etablere seg i nye. Hvordan skal dere skille dere fra de etablerte eiendomsmeglerkjedene? Vi snur modellen på hodet og bygger for megleren, ikke kjeden. Alt vi gjør handler om å hjelpe megleren med å ta en sterkere lokal posisjon, slik at veien til neste oppdrag blir kortere. I tillegg har vi bransjens desidert beste lønnsmodell. Meglerne får langt bedre betalt for den samme jobben. Hvilken rolle skal teknologi, nye arbeidsformer og digitale tjenester spille i forretningsmodellen deres? Vi er opptatt av å løse reelle pain points for eiendomsmeglere. Å korte ned tiden det tar å lage en salgsoppgave er én ting, men den virkelige tidstyven i bransjen er at megleren bruker mesteparten av tiden på å jakte neste oppdrag fremfor å være til stede som rådgiver for kundene hun allerede har. Det er her teknologi og nye arbeidsformer for oss har størst verdi: de skal frigjøre den tiden. Hvordan vil dere tiltrekke dere dyktige eiendomsmeglere og samtidig bygge en tydelig kultur i den nye kjeden? Meglerne våre styrer hverdagen sin i større grad selv. Det stiller større krav til disiplin og indre motivasjon. Samtidig ser vi hvor mye felles møter, erfaringsutveksling og fysiske samlinger betyr. Vi vil bygge en kultur der man både får dyrke sin egen merkevare, og samtidig kjenner på god støtte fra kolleger med de samme ambisjonene. Hva er ambisjonene deres for vekst de neste tre til fem årene, og hva mener dere blir den største utfordringen på veien? Vi er mer opptatt av å få med oss de riktige folkene enn å vokse fortest mulig. Vi er allerede etablert i mange byer og vokser jevnt og organisk. Morten Marthinsen. Navnet skal aldri stjele oppmerksomhet fra megleren selv. HAR DU SJEKKET HVILKE FORDELER DU FÅR SOM NEF-MEDLEM? Sjekk ut dine fordeler og besparelser hos NEFs samarbeidspartnere: nef.no/fordelsprogram Juridisk bistand fra NEF Det er mange praktiske og juridiske utfordringer som kan oppstå i meglerhverdagen. NEF har en høykompetent juridisk avdeling som tilbyr meglerfaglig bistand til eiendomsmeglere som er medlemmer av NEF eller arbeider i foretak/filial som har årsavtale for juridisk bistand. Les mer på nef.no/eiendomsmeglere/juridisk-bistand
STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER FULLSTENDIG KURSOVERSIKT OG PROGRAM FINNER DU PÅ NEF.NO OPPDATERT KURSOVERSIKT PÅ nef.no E-KURS PÅ NEF.NO NEF-KURS ALLE KURSENE ER FORHÅNDSGODKJENT AV FINANSTILSYNET FLERE KURS VIL BLI LAGT UT FORTLØPENDE SÅ FØLG MED PÅ NEF.NO SEPTEMBER: FREMTIDSFULLMAKTER – HVA MÅ DU SOM MEGLER KUNNE? 24. SEPT. OKTOBER TAUSHETSPLIKT VS. OPPLYSNINGSPLIKT 1. OKT. 5 KJAPPE MED NEF JURIDISK 9. OKT. 5 KJAPPE OPPGJØR 9. OKT. NEF CONNECT 2026 15. OKT. OFFENTLIGE PLANER OG MEGLERS OPPLYSNINGSPLIKT 22. OKT. AML – EUS NYE ANTIHVITVASKINGSPAKKE 29. OKT. NOVEMBER OPPGJØRSPRAKSISKURS FOR EIENDOMSMEGLERFULLMEKTIGER med oppstart 2. november 2. NOV. KONSESJON OG HEVD – HVA MÅ DU SOM MEGLER KUNNE? 5. NOV. 5 KJAPPE MED NEF JURIDISK 6. NOV. NEFs HVITVASKINGSKURS 2026 11. NOV. HELDAGSKURS I LANDBRUKSMEGLING 12. NOV. MIDLERTIDIG BRUKSTILLATELSE OG FERDIGATTEST 12. NOV. INTRODUKSJONSKURS I NÆRINGSMEGLING 18.-20. NOV. RISIKOFORDELING ETTER MEGLERSTANDARDEN og andre relevante problemstillinger 19. NOV. NYTT FRA REKLAMASJONSNEMNDA – AKTUELLE SAKER OG TRENDER 19. NOV. SALG AV OVERBEHEFTET EIENDOM 26. NOV. OPPGJØRSPRAKSISKURS FOR EIENDOMSMEGLERFULLMEKTIGER med oppstart 30. november 30. NOV. DESEMBER 5 KJAPPE MED NEF JURIDISK 4. DES. 5 KJAPPE OPPGJØR 4. DES. DET KAN KOMME ENDRINGER I PROGRAMMET FØLG MED PÅ NEF.NO/KURS
20 EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2026 MEGLERS SELVSTENDIGE ANSVAR FOR OPPLYSNINGER Ved salg av eiendom har selger opplysningsplikt overfor kjøper etter avhendingsloven. Megler har imidlertid også et selvstendig ansvar. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 skal megler «i sin virksomhetsutøvelse» opptre i samsvar med god meglerskikk og gi begge parter råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne. Det innebærer ikke bare å videreformidle det selger opplyser om. Megler må også selv innhente og kontrollere opplysninger om eiendommen. Kravet til god meglerskikk er konkretisert i § 6-7, som pålegger megler å sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger kjøper har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Blant de opplysningene som etter § 6-7 annet ledd uttrykkelig skal innhentes og videreformidles, er opplysninger om «forholdet til endelige offentlige planer». Etter lovendringen som trådte i kraft 1. juli 2025 skal opplysningene gis «skriftlig og tydelig». Forarbeidene understreker at bestemmelsen bare vil fungere etter sin hensikt dersom forbrukeren faktisk settes i stand til å forstå opplysningene og deres konsekvenser. Sentrale opplysninger må løftes frem på en egnet måte i salgsoppgaven. Meglere som ennå ikke har tilpasset rutinene sine til at opplysningene må gis skriftlig og tydelig, bør gjøre dette snarest. En privatperson som selger sin bolig uten megler, kan i mange tilfeller påberope seg at hen ikke hadde satt seg inn i plansituasjonen. Meglers undersøkelsesplikt innebærer at megler aktivt må avklare forholdet til offentlige planer. Forsømmer megler disse pliktene, kan det utløse erstatningsansvar. Megler er underlagt et strengt profesjonsansvar. Selv om det er et visst rom for skjønnsmessige feil uten at det foreligger erstatningsbetingende uaktsomhet, viser rettspraksis at terskelen for ansvar nok er lavere enn mange er klar over. Ansvaret kan også treffe megler fra flere hold. Kjøper kan rette krav direkte mot megler. Videre kan en selger som blir holdt ansvarlig av kjøper for manglende opplysninger som megler burde ha fanget opp, kreve regress fra megler. Opplysninger om offentlige planer er et område der dette risikobildet er særlig aktuelt. OGSÅ PLANER UNDER ARBEID KAN UTLØSE OPPLYSNINGSPLIKT Opplysningene som megler skal gi til kjøper etter § 6-7, gjelder som nevnt «forholdet til endelige offentlige planer». Ordlyden kan gi inntrykk av at bare vedtatte arealplaner er relevante. Rettspraksis viser at dette ikke er tilfellet. I HR-2022-418-A vurderte Høyesterett om det utgjorde en mangel at kommunen etter overtakelsen vedtok en kommunedelplan som la opp til en turvei over eiendommen. Høyesterett slo fast at offentligrettslige rådighetsbegrensninger som utgangspunkt må være vedtatt før overtakelsen for å kunne utgjøre en mangel. Kjøperen bærer risikoen for nye planer som påvirker eiendommen negativt etter overtakelsen. Selgerne ble på dette grunnlaget frifunnet. Høyesterett åpnet imidlertid, under henvisning til forarbeidene, for at det kan gjøres unntak der selgeren på avtaletidspunktet kjente til at myndighetene hadde konkrete planer om å båndlegge eiendommen, uten å opplyse kjøperen om dette. Slike omstendigheter kan ligge innenfor selgerens opplysningsplikt etter avhendingsloven § 3 7. Overført til meglers rolle tilsier dette at meglers opplysningsplikt heller ikke er begrenset til vedtatte planer. Også planforslag som er under behandling, og som megler kjenner til eller burde kjenne til, kan utløse en plikt til å informere kjøper. Allerede i LB-2006-129842 ble dette illustrert. Saken gjaldt salg av en boligeiendom som ville bli berørt av utbyggingsplanen for E18 Vestkorridoren. Statens vegvesen hadde sendt informasjonsskriv om planene til eiendomsmeglere i området, men megleren nøyde seg likevel med en standardforespørsel til kommunen. Kjøperen hadde dessuten selv henvendt seg til megleren med spørsmål om planer for vei og tunnel i nærområdet, uten at megleren fulgte opp hos riktig myndighet. Lagmannsretten STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER STUDENTER LEDELSEN VERDT Å VITE FAGSTOFF FRITID MEDLEMMER OFFENTLIGE PLANER OG EIENDOMSSALG – HVA MÅ MEGLER OPPLYSE OM? Generelle forbehold i salgsoppgaven fritar ikke nødvendigvis selger eller megler for ansvar når konkrete opplysninger om offentlige planer er utelatt. Fersk rettspraksis viser at opplysningsplikten er mer vidtrekkende enn mange tror. AV SENIORADVOKAT TONJE RISMO OG ADVOKATFULLMEKTIG TEODOR DALSENG HAGEN, BEGGE I ADVOKATFIRMAET SELMER AS TONJE RISMO TEODOR DALSENG HAGEN
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3Mzgy